许家印 商海里倔强的“舞者”

冯博80后女企业家的幸福生活

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 许家印,男,生于河南周口太康县,一个靠8年积累迅速拥有120亿元资产的民营企业家。他是第一个登上中国内地首富“宝座”的河南人。全国劳动模范、中国十大慈善家,2005胡润百富榜第十一位,2005年福布斯中国慈善榜第三位。广州恒大集团恒大地产董事长。2011年福布斯富豪排名榜中,成为唯一入围的中国足球老板,他以51亿美元排名总榜单第200位,位居大陆富豪榜第七。

  从车间主任到业务员

  许家印说,他“个人经历很简单,但过程很艰难”。作为恢复高考后第二届大学生,许家印走了一条大多数知识分子当年所走的路毕业分配,满怀抱负地在一线工作岗位埋头苦干N年,此后适逢改革开放潮涌,终于按捺不住一颗驿动的心,放弃原有的铁饭碗,从内陆的河南直奔深圳,开始了商海浮沉。

  在恢复高考的第二年,年轻的许家印“非常开心地”考上了武汉钢铁学院,学习4年钢铁专业,然后被分配到河南省的舞阳钢铁公司,在这里一呆就是10年。

  “舞钢是大型国企,我一去就主动申请到了第一线——热处理车间,当时学钢铁的大学生比较少,所以受到重视,帮忙协助车间主任,一年后升为车间副主任,再后来做了车间主任。”许家印说自己当时是工作狂人,在做车间主任的7年里,他没有休息过一天,年三十都会跑去车间。

  1992年初,许家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。他没料到是23天过去,投出的简历都撞了白板。后来经别人提醒才知道原来是简历做得太厚了,50页,根本不会有人去看。于是许就把简历改短,

  从50页改到了10页还是没用,再改,

  三四次易稿后,只剩了2页,这时效果也

  立竿见影——有了5个候选单位。

  精挑细选之后,许家印选择了一家刚成立不过一年、只有几个连锁店规模的小企业,许选择它的原因很简单——是觉得这个企业有前景,最主要的是它有一个好老板。

  他的新职业是业务员。曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过。那时许家印就连见到公司里20岁的小女生,都会喊“师傅”。3个月后,许家印做成第一个单子,为公司带来10万元的业务额,这让老板对他另眼相看,他也从此不用再东奔西跑,当上了办公室的负责人。

  1993年,这个企业又注册了一个贸易公司,要和舞钢合作,许家印于是很自然地兼任了这个新公司的老总,不过这个“老总”只是个虚职,公司注册完以后老板再没投进去分钱,无奈之下,许家印只能东挪西凑借了10万元,开始了第一次创业。不过这次折腾一年,也无起色。

  珠岛花园许家印第一次飞跃

  1994年,老板本要派许家印去长春分公司做老总,但许家印却选择了去广州——这个当时还是公司市场空白地打天下。这年的国庆节,许家印带着一个司机,一个出纳,还有两个员工,总共5个人,从深圳来到广州,开始了他人生中的第二次创业。

  许家印在广州的第一个落脚点是价廉物美的城中村。城中村里的这间不见阳光的房子,白天是办公室,晚上就是5人的住处。人生地不熟,再加上办公环境实在难登大雅之堂,这家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里。

  不过,幸运之神似乎对许家印总能眷顾,每每在他陷入低潮之时,总会有奇迹助他渡过难关,后来的恒大上市波折、资金困难之时,也屡次出现。

  当时,许家印的5人团队,通过相关渠道收购了 家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目,这个对许家印乃至恒大开发、营销风格影响深远的项目,可谓许家印创业路上的第一次飞跃。

  当时广州楼市盛行的是大户型之风,一栋楼都是三房,只有拐角的地方才会做小面积。许家印却反其道而行之,1995年珠岛花园第一期的几百套房子全做小户型,效果出奇的好,房子全部热销,在广州楼市轰动一时。

  不过,当1997年5月珠岛花园二期销售了一半的时候,许家印选择了离开。

  临走时,许家印向老板提出了自己的观点一个人的价值,应该体现出他的能力水平与贡献。许家印离开深圳老板的时候,项目通过审计,价值2个多亿,也就是说许家印花了2年半的时间,从零开始,为公司创造了2个多亿的现金流,而在当时,许的工资是每月3000多元。

  许的个性和价值观,在他人生第一次跳槽中已经略有体现“我这个人要强,该我做的事我会做好,没做好是一回事,但做好了就要有体现。舞钢10年当了7年车间主任,总是不提拔,我肯定要走。”许家印说,他的出走与现在70后、80后的频繁跳槽不同,“他们跳得太多,已经没有了意义”。

  第—枪要打响

  1996年,许家印在广州注册了恒大地产,开始了第三次创业。许家印认为“用最少的钱拿更多的地,发展的时间持续更长”,所以他把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原广州农药厂地块上。

  现在的工业大道板块已是小区云集,房价过万,而在当时这里还是工厂林立、污染严重、市政配套都滞后的远郊区。不过,即便这个地块,首期也需500万元的地价款,恒大最多只能从银行贷到300万元,而且一穷二白的恒大还未必拿得到。

  为了获得这个项目,许家印又再一次发挥了他的商务谈判技能,既描绘了个恒太的宏伟蓝图,也详细描述怎么付款方便。凭着三寸不烂之舌,300万元终于到手,于是许家印立即开发,并复制珠岛花园的模式——小户型,薄利多销,快速回笼资金。

  1996年6月8日,金碧花园破土动工,8月8日正式公开发售,开盘价定为28D。元/平方米,这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言,十分具有诱惑力。当天上午首期的323套住宅就全部卖完,一共回款8000多万元。第二期开发的时候,有了现金流的恒大开始注重环境和配套,环境好了,售价自然也就高了,于是第二期的售价涨到了3500元/平方米。

  1998年6月23日,在广州市首次的国有土地使用权拍卖会上,恒大集团以1.34亿元的价格一举投得位于原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权,在此之前还进行过几次征地。至此,5次扩地,实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

  金碧花园首期销售额8000多万元,一下子就彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功是恒大发展关键的一步。

  多年后,许家印话当年,说金碧花园的实践让他明白:无论何时,企业运作最重要的问题都是现金流,尤其是刚起步阶段。或许这个信念,是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基。例如,大刀阔斧降价、敢于引进战略合作者:2006年A股高潮伊始出让绿景地产,而后又筹划香港上市,均是此哲学的继续。

  许家印只想一点:机会不抓住,过去了就过去了。

  意识的转变

  接下来,恒大的运转就自然而然转入了高速奔跑阶段。当时广州有1600多家房
地产公司。而恒大成立的时候,绝大部分公司都是在上世纪90年代初成立,比恒大要早五六年。恒大采取的是在广州快马圈地的策略。到了1999年,仅仅用3年时间,恒大就进入了30强的第七位,到了2004年,恒大进入中国百强房企前10,并于2004、2005、2006年,连续3年时间蝉联前十强。

  了解恒大的人都知道,2004年对恒大而言是个分水岭:在此之前,恒大是以规模取胜,之后度过资本原始积累的初创阶段后,恒大开始走“规模 品牌”路线。

  2004年后,恒大逐渐开始从产品上进行改革:金碧花园四期设计完后,他把全体员工拉到现场开会,许家印高呼“从今以后,公司都要宣传打造精品,创立品牌”的口号。

  许家印首先动刀的是样板房,装修标准从最初金碧花园的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。

  许称之为“意识的转变”,不管是中端还是高端产品,只要楼盘素质好,投入产出比就会高。于是再后来就有了如今媒体圈熟知的恒大精品战略:恒大在全国中高端产品有恒大城、恒大绿洲、高端产品有恒大华府,旅游地产则有恒大金碧天下。目前,在恒大5000多万平方米的土地储备中,中端产品占到60%,中高端占25%左右,高端占10%左右。

  危机之下应变术

  当然,恒大也无法逃避2008年金融危机的第一个寒冬。

  当时恒大全国有32个楼盘、906万平方米在建,加上大规模拿地,100多亿元的缺口对企业而言影响非常大。

  地产圈有时是充满戏剧性的。每一个潮流过去,有人说最艰难的时候已经过去了:有人说最艰难的时候才刚刚开始。许家印却说:“我的理念就是要员工艰苦创业,当然这个条件也不艰苦。我的面子不值钱,别人说你好又怎么样,不好又怎么样?别人说恒大都没有自己的写字楼,没有就没有吧。”追求实惠是许家印的生存之道。

  在2007、2008年最难熬的那段时间内,许家印一方面重拾薄利多销的发家之本,全国几十个楼盘搞联动促销,快速回笼了海量资金,一方面与国际投行、香港富豪秘签融资协议,尽管条件苛刻甚至凶险,但毕竟帮助恒大熬过一个最艰难的地产寒冬。

  “市场永远是正确的,行情不好,你想卖高,人家也不买,萧条的时候,只能便宜卖,我们去年卖的房,到现在我都心痛。不过没办法,卖房要根据当时的市场情况。”

  而回顾近几年的发展史,我们又不难发现一个新的规律从2007年开始,恒大对外的合作伙伴必然是名牌企业与行业龙头企业,而高速发展的规模不变之下,恒大的资金流产生了很微妙的变化,可以说是裂变2006~2007年,恒大引进淡马锡基金、德意志银行和美林银行作为战略股东,同时引进4亿美元,并在当年美国的次贷危机半个月后还发了5亿美元债券。可以说,恒大的发展关键时期一个是借助于这两年的资本运作,一个是恒大全国规划战略,按部就班地实施,并在2007年显现效果。也难怪许家印说,目前恒大的优势不在于严格的管理体系,不在于独裁,而在于资源整合。

  当下恒大已经走到第四个发展目标走向国际,跨越发展。这个公司从2006年开始用一年半的时间,从一个广州走向了全国23个城市,而万科用了10年时间扩展了29个城市。

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 我就想成为大家眼中的好老师

  现代青年:你是做舞蹈教育培训的,你认为怎么才算优秀的舞蹈老师?

  冯博:刚开始我亲自教学,3岁到60岁的人我全部教过,因为这些经验,我才有办法去管理我的老师,我才知道怎么教学才是有效的教学。我认为一个好的舞蹈老师不仅仅是她跳得有多好,更重要的是她教得有多好。

一个鞋王的成功之路

  现代青年:对自己最满意的状态是什么?

  冯博:我最喜欢的状态就是上课,跟孩子们在一起,所以我还每周保留一节课。孩子非常的喜欢我,我就非常开心。这比我有几百家店都要来得满足。

  现代青年:你感觉舞蹈除了培养你的外形气质等等外,它的内在精神是什么?

  冯博:坚韧。学习舞蹈的过程很磨砺人,如果你喜欢它,再辛苦,你也会坚持。其次,学习舞蹈的过程,让孩子收获了快乐和自信,让他体会到了付出之后的丰厚回报,还有就是训练他们学习的能力。这些才是舞蹈对孩子最大的意义。

  现代青年:一路走来,有没有迷茫的时刻?怎么度过的?

  冯博:有,中国的舞蹈教育机构太散了,我一直在迷茫就是怎么可以把舞蹈教育做成品牌化。我觉得一个企业或者一个人都要有一个方向,有个目标,知道前进的方向是什么。千万不要在迷茫的时候放弃。

  现代青年:你是个什么样的人?你想要成为什么样的人吗?

  冯博:我是个认真的人。我并不是想成为高高在上的企业家,我就想成为大家眼中的好老师。

  现代青年:你感觉自己是成功的80后吗?你怎么理解成功?

  冯博:我以前就想,成功就是你在社会的地位,你有多少资产,所有的外在条件是决定一个人成功的因素。现在我感党是来自内在的一种平衡,内心可以掌控自己,不在意太多外界对你的评价,能管理好自己的情绪,能管理好自己的生活,能让自己的家人和朋友都很开心,这样就是成功。一个人想要成功,你就要认识自己,了解自己,知道自己的优势在哪里,要有人生方向。

  其实生活是需要被要求的

  现代青年:除了舞蹈,还有什么其他的爱好?

  冯博:看书,逛街!

  王见代青年:逛街的话会追逐奢侈品牌吗?

  冯博:会买奢侈品,但不追求。

  现代青年:会从始至终地保持一种着装风格,还是会选择多元化的着装风格?

  冯博:多元化。分时间和场合去着装。

  现代青年:平时会刻意节食来控制自己的身材吗?

  冯博:会。必须要控制。

  现代青年:如果现让你选择一项第二行业,你会选择什么?

  冯博:这个还没有想过,如果让我选择的话,我可能会选择设计类的工作,比如室内设计,家居设计或者珠宝设计。

  现代青年:你怎么对待自己的感情,你认为一个事业上成功的女人会和一段好的感情起冲突吗?

  冯博:不会。首先,你找的这个人要包容你、理解你、欣赏你、认可你、支持你,同样,他才会认同你做的事情。

  现代青年:有没有被家人逼亲?怎么看待剩女这一现象的?

  冯博:这个还真没有。

  其实生活是需要被要求的,但是不要去过高要求,尤其是对你将来一起生活的那个人。之所以那么多人被剩下,有的时候完全是自己的内心在作怪。比如说我是个研究生学历,我必须要找个研究生或是以上学历的另一半。实际上,你抛开这些外在的因素,是不是和那个人在一起很开心,这个才是关键。

  女生不能完全依赖男人,感情需求是不能没有的,女人都是感情动物。但是不能仅仅依赖于感情。女人要去发现除了感情能让自己快乐的东西,感情来的时候可以很幸福,没有的时候也要很自在。

  现代青年:用两个词语形容目前的生活和工作状态。

  冯博:幸福。人生是多彩的,幸福其实是件微小的事情。

  厚积薄发,我们积累了那么长时间,也迷茫了很长时间,终于知道下一步怎么去做,小宇宙就要爆发了,哈哈。

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在中国的地产商中,华远集团总裁任志强和SOHO中国董事长潘石屹无疑是最著名的两个。这不仅因为他们均实力雄厚,更因为他俩都爱在媒体上发表“高见”,当然,还因为他们常常在博客和微博中论战,互相嘲讽,互相攻击,互揭老底。

  作为晚辈和民企老总,一向谦和、温厚的潘石屹本无意与年长12岁且多次合作过的国企老总任志强为敌,但经不住个性张狂、为人强势的“任大炮”经常嘲讽自己“无知”“好利”“脸皮厚”,只得奋起反击,为自己的名誉而战。于是,两个地产大佬之间的PK,便旷日持久地展开了!这对有着18年交情的对手和朋友,到底谁才是真的英雄呢?

  初次合作被骂“无知”

  潘石屹发愤图强改变形象

  潘、任二人的最初相识,源于1993年万通地产与华远集团的一次合作。

  那时,30岁的潘石屹还是万通地产公司的总经理。那时的万通,刚刚在海南地产热中掘得第一桶金后班师北京,手里有大把资金,却苦于没有土地。而那时的华远集团,刚完成对旗下华远建设开发公司的股份制改造,新创立的北京市华远房地产股份有限公司有大把的土地却没有资金。在一次行业会议中,万通董事长冯仑与华远总裁任志强一合计,达成了以资金换取土地的意向,而双方谈判的工作便落在了潘石屹和任志强身上。

  谈判时,作为晚辈的潘石屹非常谦虚,向任志强请教了不少房地产方面的专业问题。这时的任志强已经在房地产业摸爬滚打了10年,从经理一步步做到了总裁,并将华远集团打造成了京城地产界的龙头老大。面对初出茅庐的“暴发户”潘石屹,任志强很是不屑。尤其是当他谈到“七通一平” (房地产业术语,七通指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通,一平指场地平整)时,发现潘石屹居然都没听说过这个术语,便故意大惊小怪起来,毫不留情地嘲讽道:“你连什么叫七通一平都不懂,还做什么房地产?还敢来北京?”把潘石屹呛得脸一阵红一阵白。

  不仅如此,任志强还强势要求,万通公司为新项目“万通新世界”而成立的子公司,他必须保留5%的股权。理由是,潘石屹不懂房地产,必须由他来把关。

  合资公司成立不久,一天,潘石屹忽然接到任志强的电话,叫他火速过去。原来,潘石屹用子公司的钱买了一辆小车,再用子公司的名义把车租给母公司万通地产,并按市场价格付了租金。任志强得知后,非说潘石屹侵占了他这个小股东的权益,要求潘石屹把相关证件、发票拿来验证。最后一算,潘石屹确实占了任志强两三毛钱的便宜。任志强一板一眼地说:“虽然只有两三毛钱,但你也不该占我的便宜啊!”潘石屹哭笑不得:“任总,你打电话叫我从东城跑到西城,折腾了一下午,汽油费都不止两三毛哇!”

  这次合作虽然最终非常成功,双方都获利颇丰,尤其是万通在北京一炮打响,但潘石屹从此给任志强留下了“无知”和“爱贪小便宜”的坏印象,而潘石屹也见识了任志强刻薄和较真的强势性格。

  1995年,潘石屹离开了万通地产,与妻子张欣联手创建了SOHO中国有限公司。张欣是英国剑桥大学硕士,曾在华尔街做过投资顾问,她给潘石屹带来了概念地产和房地产艺术等新元素。潘石屹异常欣喜,很快便用“在家办公”这一概念,在北京长安街建了一座SOHO现代城。他相信,现代城建起来后,一定会让包括任志强在内的同行们大吃一惊、刮目相看。

  然而,楼盘建起来后,却没有预想的那样好卖。1999年8月,心里着急的潘石屹找来已退出北京市场的地产代理商邓智仁做销售顾问。没想到,邓智仁不仅没有帮他,反而以20万元的高薪将他手下4名销售副总一夜挖走!潘石屹气得半死,便把作为北京地产界老大的任志强请来评理,没想到却被任志强鄙视了一番:“你们这是狗咬狗,两嘴毛!”

  潘石屹被老朋友陷害,还遭任志强鄙视,发誓要报一箭之仇。于是,他连夜写了一封题为《现代城四名销售副总监被高薪挖跑了》的信,发给了北京的数家媒体。第二天,几家有影响力的媒体都以半个版的篇幅刊登了这封信。结果,这事引起了轩然大波,中央电视台等多家媒体纷纷关注,现代城也借此几乎在一夜之间成为北京最知名的楼盘,销售额很快达到令人咂舌的18亿元!

  反败为胜的潘石屹得意不已,他按捺不住内心的喜悦,于2000年2月20日邀请了一向不怎么瞧得起自己的任志强前来参观现代城样板间。哪知,任志强参观后不但没说一句好话,反而提出了一大堆意见。

  不仅如此,任志强回去之后,还连夜写了一篇批判文章:《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》。在这篇文章里,任志强毫不客气地说:“SOHO这种物业类型,办公不像办公,居住不像居住,属于非牛非马的怪胎……如果不做修改,最后只能炸掉!”

  潘石屹看了这篇传阅率颇高的文章后,吓出一身冷汗,他马上召集公司高层和有关专家开会,对任志强信中提及的所有问题逐一进行咨询研究。达成共识后,他才谨慎地给写了一篇解释文章:《创新是需要勇气的》。随后,精明的他还经过认真权衡,在第一时间印发了一期客户通讯,将两篇文章公诸于众。

  很快,京城两家报纸同时以大版面刊登了这两篇针锋相对的文章,把“潘任之争”推向社会。现代城的业主很关注这次争论,有的甚至还给任志强写信,加入到争论中来。一时间,SOHO现代城吸引了大量的注意力。当热闹的讨论结束时,现代城也基本售罄。而潘石屹没闲着,他又把这次批判现代城的重点文章收集起来集结成书,取名《SOHO现代城批判》,先是作为楼书免费发放,后来又拿去出版,公开发行。结果,自然又为自己做了一次效果极佳的宣传。

  见潘石屹两次都轻松化险为夷,将重大危机转换成对自己楼盘的绝妙宣传,任志强这才重新审视潘石屹的能量,并对他“四两拨千斤”的太极艺术和高超的宣传技巧佩服起来。不过,任志强从不轻易认输和赞扬别人,对潘石屹在宣传上的成功,他评价说:“潘石屹就像个精明的‘二道贩子’,总能把本来是蔬菜的西红柿卖出水果的价钱。”潘石屹听出了其中的赞许,不禁窃笑:“这回老任不说我无知了吧!”

创业,咱风雨同舟

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