潘石屹PK任志强:18年战斗谁是真英雄

许家印 商海里倔强的“舞者”

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在中国的地产商中,华远集团总裁任志强和SOHO中国董事长潘石屹无疑是最著名的两个。这不仅因为他们均实力雄厚,更因为他俩都爱在媒体上发表“高见”,当然,还因为他们常常在博客和微博中论战,互相嘲讽,互相攻击,互揭老底。

  作为晚辈和民企老总,一向谦和、温厚的潘石屹本无意与年长12岁且多次合作过的国企老总任志强为敌,但经不住个性张狂、为人强势的“任大炮”经常嘲讽自己“无知”“好利”“脸皮厚”,只得奋起反击,为自己的名誉而战。于是,两个地产大佬之间的PK,便旷日持久地展开了!这对有着18年交情的对手和朋友,到底谁才是真的英雄呢?

  初次合作被骂“无知”

  潘石屹发愤图强改变形象

  潘、任二人的最初相识,源于1993年万通地产与华远集团的一次合作。

  那时,30岁的潘石屹还是万通地产公司的总经理。那时的万通,刚刚在海南地产热中掘得第一桶金后班师北京,手里有大把资金,却苦于没有土地。而那时的华远集团,刚完成对旗下华远建设开发公司的股份制改造,新创立的北京市华远房地产股份有限公司有大把的土地却没有资金。在一次行业会议中,万通董事长冯仑与华远总裁任志强一合计,达成了以资金换取土地的意向,而双方谈判的工作便落在了潘石屹和任志强身上。

  谈判时,作为晚辈的潘石屹非常谦虚,向任志强请教了不少房地产方面的专业问题。这时的任志强已经在房地产业摸爬滚打了10年,从经理一步步做到了总裁,并将华远集团打造成了京城地产界的龙头老大。面对初出茅庐的“暴发户”潘石屹,任志强很是不屑。尤其是当他谈到“七通一平” (房地产业术语,七通指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通,一平指场地平整)时,发现潘石屹居然都没听说过这个术语,便故意大惊小怪起来,毫不留情地嘲讽道:“你连什么叫七通一平都不懂,还做什么房地产?还敢来北京?”把潘石屹呛得脸一阵红一阵白。

  不仅如此,任志强还强势要求,万通公司为新项目“万通新世界”而成立的子公司,他必须保留5%的股权。理由是,潘石屹不懂房地产,必须由他来把关。

  合资公司成立不久,一天,潘石屹忽然接到任志强的电话,叫他火速过去。原来,潘石屹用子公司的钱买了一辆小车,再用子公司的名义把车租给母公司万通地产,并按市场价格付了租金。任志强得知后,非说潘石屹侵占了他这个小股东的权益,要求潘石屹把相关证件、发票拿来验证。最后一算,潘石屹确实占了任志强两三毛钱的便宜。任志强一板一眼地说:“虽然只有两三毛钱,但你也不该占我的便宜啊!”潘石屹哭笑不得:“任总,你打电话叫我从东城跑到西城,折腾了一下午,汽油费都不止两三毛哇!”

  这次合作虽然最终非常成功,双方都获利颇丰,尤其是万通在北京一炮打响,但潘石屹从此给任志强留下了“无知”和“爱贪小便宜”的坏印象,而潘石屹也见识了任志强刻薄和较真的强势性格。

  1995年,潘石屹离开了万通地产,与妻子张欣联手创建了SOHO中国有限公司。张欣是英国剑桥大学硕士,曾在华尔街做过投资顾问,她给潘石屹带来了概念地产和房地产艺术等新元素。潘石屹异常欣喜,很快便用“在家办公”这一概念,在北京长安街建了一座SOHO现代城。他相信,现代城建起来后,一定会让包括任志强在内的同行们大吃一惊、刮目相看。

  然而,楼盘建起来后,却没有预想的那样好卖。1999年8月,心里着急的潘石屹找来已退出北京市场的地产代理商邓智仁做销售顾问。没想到,邓智仁不仅没有帮他,反而以20万元的高薪将他手下4名销售副总一夜挖走!潘石屹气得半死,便把作为北京地产界老大的任志强请来评理,没想到却被任志强鄙视了一番:“你们这是狗咬狗,两嘴毛!”

  潘石屹被老朋友陷害,还遭任志强鄙视,发誓要报一箭之仇。于是,他连夜写了一封题为《现代城四名销售副总监被高薪挖跑了》的信,发给了北京的数家媒体。第二天,几家有影响力的媒体都以半个版的篇幅刊登了这封信。结果,这事引起了轩然大波,中央电视台等多家媒体纷纷关注,现代城也借此几乎在一夜之间成为北京最知名的楼盘,销售额很快达到令人咂舌的18亿元!

  反败为胜的潘石屹得意不已,他按捺不住内心的喜悦,于2000年2月20日邀请了一向不怎么瞧得起自己的任志强前来参观现代城样板间。哪知,任志强参观后不但没说一句好话,反而提出了一大堆意见。

  不仅如此,任志强回去之后,还连夜写了一篇批判文章:《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》。在这篇文章里,任志强毫不客气地说:“SOHO这种物业类型,办公不像办公,居住不像居住,属于非牛非马的怪胎……如果不做修改,最后只能炸掉!”

  潘石屹看了这篇传阅率颇高的文章后,吓出一身冷汗,他马上召集公司高层和有关专家开会,对任志强信中提及的所有问题逐一进行咨询研究。达成共识后,他才谨慎地给写了一篇解释文章:《创新是需要勇气的》。随后,精明的他还经过认真权衡,在第一时间印发了一期客户通讯,将两篇文章公诸于众。

  很快,京城两家报纸同时以大版面刊登了这两篇针锋相对的文章,把“潘任之争”推向社会。现代城的业主很关注这次争论,有的甚至还给任志强写信,加入到争论中来。一时间,SOHO现代城吸引了大量的注意力。当热闹的讨论结束时,现代城也基本售罄。而潘石屹没闲着,他又把这次批判现代城的重点文章收集起来集结成书,取名《SOHO现代城批判》,先是作为楼书免费发放,后来又拿去出版,公开发行。结果,自然又为自己做了一次效果极佳的宣传。

  见潘石屹两次都轻松化险为夷,将重大危机转换成对自己楼盘的绝妙宣传,任志强这才重新审视潘石屹的能量,并对他“四两拨千斤”的太极艺术和高超的宣传技巧佩服起来。不过,任志强从不轻易认输和赞扬别人,对潘石屹在宣传上的成功,他评价说:“潘石屹就像个精明的‘二道贩子’,总能把本来是蔬菜的西红柿卖出水果的价钱。”潘石屹听出了其中的赞许,不禁窃笑:“这回老任不说我无知了吧!”

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 许家印,男,生于河南周口太康县,一个靠8年积累迅速拥有120亿元资产的民营企业家。他是第一个登上中国内地首富“宝座”的河南人。全国劳动模范、中国十大慈善家,2005胡润百富榜第十一位,2005年福布斯中国慈善榜第三位。广州恒大集团恒大地产董事长。2011年福布斯富豪排名榜中,成为唯一入围的中国足球老板,他以51亿美元排名总榜单第200位,位居大陆富豪榜第七。

  从车间主任到业务员

  许家印说,他“个人经历很简单,但过程很艰难”。作为恢复高考后第二届大学生,许家印走了一条大多数知识分子当年所走的路毕业分配,满怀抱负地在一线工作岗位埋头苦干N年,此后适逢改革开放潮涌,终于按捺不住一颗驿动的心,放弃原有的铁饭碗,从内陆的河南直奔深圳,开始了商海浮沉。

  在恢复高考的第二年,年轻的许家印“非常开心地”考上了武汉钢铁学院,学习4年钢铁专业,然后被分配到河南省的舞阳钢铁公司,在这里一呆就是10年。

  “舞钢是大型国企,我一去就主动申请到了第一线——热处理车间,当时学钢铁的大学生比较少,所以受到重视,帮忙协助车间主任,一年后升为车间副主任,再后来做了车间主任。”许家印说自己当时是工作狂人,在做车间主任的7年里,他没有休息过一天,年三十都会跑去车间。

  1992年初,许家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。他没料到是23天过去,投出的简历都撞了白板。后来经别人提醒才知道原来是简历做得太厚了,50页,根本不会有人去看。于是许就把简历改短,

  从50页改到了10页还是没用,再改,

  三四次易稿后,只剩了2页,这时效果也

  立竿见影——有了5个候选单位。

  精挑细选之后,许家印选择了一家刚成立不过一年、只有几个连锁店规模的小企业,许选择它的原因很简单——是觉得这个企业有前景,最主要的是它有一个好老板。

  他的新职业是业务员。曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过。那时许家印就连见到公司里20岁的小女生,都会喊“师傅”。3个月后,许家印做成第一个单子,为公司带来10万元的业务额,这让老板对他另眼相看,他也从此不用再东奔西跑,当上了办公室的负责人。

  1993年,这个企业又注册了一个贸易公司,要和舞钢合作,许家印于是很自然地兼任了这个新公司的老总,不过这个“老总”只是个虚职,公司注册完以后老板再没投进去分钱,无奈之下,许家印只能东挪西凑借了10万元,开始了第一次创业。不过这次折腾一年,也无起色。

  珠岛花园许家印第一次飞跃

  1994年,老板本要派许家印去长春分公司做老总,但许家印却选择了去广州——这个当时还是公司市场空白地打天下。这年的国庆节,许家印带着一个司机,一个出纳,还有两个员工,总共5个人,从深圳来到广州,开始了他人生中的第二次创业。

  许家印在广州的第一个落脚点是价廉物美的城中村。城中村里的这间不见阳光的房子,白天是办公室,晚上就是5人的住处。人生地不熟,再加上办公环境实在难登大雅之堂,这家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里。

  不过,幸运之神似乎对许家印总能眷顾,每每在他陷入低潮之时,总会有奇迹助他渡过难关,后来的恒大上市波折、资金困难之时,也屡次出现。

  当时,许家印的5人团队,通过相关渠道收购了 家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目,这个对许家印乃至恒大开发、营销风格影响深远的项目,可谓许家印创业路上的第一次飞跃。

  当时广州楼市盛行的是大户型之风,一栋楼都是三房,只有拐角的地方才会做小面积。许家印却反其道而行之,1995年珠岛花园第一期的几百套房子全做小户型,效果出奇的好,房子全部热销,在广州楼市轰动一时。

  不过,当1997年5月珠岛花园二期销售了一半的时候,许家印选择了离开。

  临走时,许家印向老板提出了自己的观点一个人的价值,应该体现出他的能力水平与贡献。许家印离开深圳老板的时候,项目通过审计,价值2个多亿,也就是说许家印花了2年半的时间,从零开始,为公司创造了2个多亿的现金流,而在当时,许的工资是每月3000多元。

  许的个性和价值观,在他人生第一次跳槽中已经略有体现“我这个人要强,该我做的事我会做好,没做好是一回事,但做好了就要有体现。舞钢10年当了7年车间主任,总是不提拔,我肯定要走。”许家印说,他的出走与现在70后、80后的频繁跳槽不同,“他们跳得太多,已经没有了意义”。

  第—枪要打响

  1996年,许家印在广州注册了恒大地产,开始了第三次创业。许家印认为“用最少的钱拿更多的地,发展的时间持续更长”,所以他把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原广州农药厂地块上。

  现在的工业大道板块已是小区云集,房价过万,而在当时这里还是工厂林立、污染严重、市政配套都滞后的远郊区。不过,即便这个地块,首期也需500万元的地价款,恒大最多只能从银行贷到300万元,而且一穷二白的恒大还未必拿得到。

  为了获得这个项目,许家印又再一次发挥了他的商务谈判技能,既描绘了个恒太的宏伟蓝图,也详细描述怎么付款方便。凭着三寸不烂之舌,300万元终于到手,于是许家印立即开发,并复制珠岛花园的模式——小户型,薄利多销,快速回笼资金。

  1996年6月8日,金碧花园破土动工,8月8日正式公开发售,开盘价定为28D。元/平方米,这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言,十分具有诱惑力。当天上午首期的323套住宅就全部卖完,一共回款8000多万元。第二期开发的时候,有了现金流的恒大开始注重环境和配套,环境好了,售价自然也就高了,于是第二期的售价涨到了3500元/平方米。

  1998年6月23日,在广州市首次的国有土地使用权拍卖会上,恒大集团以1.34亿元的价格一举投得位于原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权,在此之前还进行过几次征地。至此,5次扩地,实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

  金碧花园首期销售额8000多万元,一下子就彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功是恒大发展关键的一步。

冯博80后女企业家的幸福生活

  多年后,许家印话当年,说金碧花园的实践让他明白:无论何时,企业运作最重要的问题都是现金流,尤其是刚起步阶段。或许这个信念,是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基。例如,大刀阔斧降价、敢于引进战略合作者:2006年A股高潮伊始出让绿景地产,而后又筹划香港上市,均是此哲学的继续。

  许家印只想一点:机会不抓住,过去了就过去了。

  意识的转变

  接下来,恒大的运转就自然而然转入了高速奔跑阶段。当时广州有1600多家房
地产公司。而恒大成立的时候,绝大部分公司都是在上世纪90年代初成立,比恒大要早五六年。恒大采取的是在广州快马圈地的策略。到了1999年,仅仅用3年时间,恒大就进入了30强的第七位,到了2004年,恒大进入中国百强房企前10,并于2004、2005、2006年,连续3年时间蝉联前十强。

  了解恒大的人都知道,2004年对恒大而言是个分水岭:在此之前,恒大是以规模取胜,之后度过资本原始积累的初创阶段后,恒大开始走“规模 品牌”路线。

  2004年后,恒大逐渐开始从产品上进行改革:金碧花园四期设计完后,他把全体员工拉到现场开会,许家印高呼“从今以后,公司都要宣传打造精品,创立品牌”的口号。

  许家印首先动刀的是样板房,装修标准从最初金碧花园的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。

  许称之为“意识的转变”,不管是中端还是高端产品,只要楼盘素质好,投入产出比就会高。于是再后来就有了如今媒体圈熟知的恒大精品战略:恒大在全国中高端产品有恒大城、恒大绿洲、高端产品有恒大华府,旅游地产则有恒大金碧天下。目前,在恒大5000多万平方米的土地储备中,中端产品占到60%,中高端占25%左右,高端占10%左右。

  危机之下应变术

  当然,恒大也无法逃避2008年金融危机的第一个寒冬。

  当时恒大全国有32个楼盘、906万平方米在建,加上大规模拿地,100多亿元的缺口对企业而言影响非常大。

  地产圈有时是充满戏剧性的。每一个潮流过去,有人说最艰难的时候已经过去了:有人说最艰难的时候才刚刚开始。许家印却说:“我的理念就是要员工艰苦创业,当然这个条件也不艰苦。我的面子不值钱,别人说你好又怎么样,不好又怎么样?别人说恒大都没有自己的写字楼,没有就没有吧。”追求实惠是许家印的生存之道。

  在2007、2008年最难熬的那段时间内,许家印一方面重拾薄利多销的发家之本,全国几十个楼盘搞联动促销,快速回笼了海量资金,一方面与国际投行、香港富豪秘签融资协议,尽管条件苛刻甚至凶险,但毕竟帮助恒大熬过一个最艰难的地产寒冬。

  “市场永远是正确的,行情不好,你想卖高,人家也不买,萧条的时候,只能便宜卖,我们去年卖的房,到现在我都心痛。不过没办法,卖房要根据当时的市场情况。”

  而回顾近几年的发展史,我们又不难发现一个新的规律从2007年开始,恒大对外的合作伙伴必然是名牌企业与行业龙头企业,而高速发展的规模不变之下,恒大的资金流产生了很微妙的变化,可以说是裂变2006~2007年,恒大引进淡马锡基金、德意志银行和美林银行作为战略股东,同时引进4亿美元,并在当年美国的次贷危机半个月后还发了5亿美元债券。可以说,恒大的发展关键时期一个是借助于这两年的资本运作,一个是恒大全国规划战略,按部就班地实施,并在2007年显现效果。也难怪许家印说,目前恒大的优势不在于严格的管理体系,不在于独裁,而在于资源整合。

  当下恒大已经走到第四个发展目标走向国际,跨越发展。这个公司从2006年开始用一年半的时间,从一个广州走向了全国23个城市,而万科用了10年时间扩展了29个城市。

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从中国到美国,又从北京到悉尼,在周华的发展轨迹里,他喜欢用“从自行车到宾利”来形容自己取得的成绩。从最初怀揣4000澳元只身来到澳大利亚到现在成功建立起自己的财富王国——澳大利亚亚太投资集团,在不断追求与奋斗中,周华的交通工具已经从那辆旧自行车变成了一辆崭新的宾利汽车

  如今,周华已经在悉尼成功创立了自己的地产投资品牌,经历了6年多的高速发展,亚太集团总共向数千名投资者推荐了价值数十亿澳元的房产。即使在去年全球经济衰退、地产投资低迷的市场环境下,亚太集团仍然创造了数亿澳元的业绩。他的成功经历不仅是希望走出国门在异国他乡打拼自己事业的准移民群体的榜样,也为如何投资海外市场、如何参与海外竞争提供了经验和教训。

  1984年,两个大学生在北京大学32楼232宿舍畅谈“愿望”。一个说“我最大的愿望是拥有一辆崭新的永久牌自行车”,另一个说“我最大的愿望是拥有一辆保时捷轿车”。

  25年过去了。2009年12月,这两个同学在北京大学相聚,他们现在拥有的财富已经远远地超过了当初的“愿望”。想要“永久牌自行车”的是俞敏洪,他如今是新东方教育科技集团董事长兼总裁;想要“保时捷轿车”的是周华,他如今是澳大利亚亚太投资集团总裁。

  靠自己本事做事

  1991年,周华毅然放弃了前程似锦的外交官生涯,怀揣4000澳元,带着梦想在澳大利亚开始创业。当时,他只有一个目的,通过自己的努力奋斗,白手起家,达到事业上的成功。

  上大学前,周华自称是一个“很简单,但不服输,靠自己本事做事的人”。他强迫自己把认为值得做的事情做得很好。在北大读书期间,他要求自己每天早上5点起床练习英语口语。四年大学毕业的时候,他已经由不敢张嘴说英语变成班上英语口语最好的学生之一。

  1991年,周华与妻子何小叶怀揣着4000澳元移民澳大利亚。

  刚到澳大利亚,周华去面试过好几份工作,但都因没有“当地经验”而失败。后来,他申请到为一家比萨饼店送外卖的工作,另外,他还“带着极大的热情”负责关店门和擦洗地板。晚上送比萨饼,白天去挨家挨户敲门卖货,他至少每天要敲200户人家的门。

  “几个月前我还是一个在外交场合被称为‘阁下’的人,现在却在大街上挨户敲门贩货。”“我曾是外交官,可现在什么也不是了,有什么好抱怨的呢?”周华坚信:“不管被拒绝多少次,永远去敲下一道门。”

  思维改变了,人生就改变了。从1991年以后接下来的7年,周华做过保险生意,做过各种小买卖,生活虽然有了明显的改善,但是这种生活并不是他所想要的。于是他一次次地选择放弃,他始终认为,如果你在合理的时间内达不到想要的结果,就该考虑要么在做事方式上、要么在渠道上有所改变,但永远不能放弃你的梦想。

  “把每天的工作当成追求梦想的一部分”

  1998年,曾经一起做过保险的同事的经历启发了周华,他的这位朋友因做房地产生意,在短短的几年时间里就拥有了25套商品房。3年之后,那位朋友凭借出售这些房产而一跃成为百万富翁。朋友的经历深深地影响了周华,他意识到“以前的路走错了”,于是他又放弃了已经有所成就的翻译公司,开始从事房地产投资经营。

  他首先应聘到未来集团去做一名普通员工,几年风雨之后,周华做到了年入200万澳元以上的职位。然而,他再一次在别人的惊异中离开,入主澳帝集团,并在2003年10月成立澳帝集团悉尼分部。经过几年的努力,澳帝的销售额达到15亿澳元。

  2006年7月,周华放弃了澳帝集团旗下所有其他公司的股份,成为澳帝悉尼公司的完全和唯一的股东,同时将公司更名为亚太集团,8月15日亚太集团墨尔本分部成立,9月15日亚太集团阿德雷德分部成立。亚太集团在几年里,向数千名投资者推荐了价值数十亿澳元的房产。

  外表文质彬彬、温和稳重的周华其实是一个充满野心的冒险家,他人生中的一次次归零和关键时刻的果断抉择也清清楚楚地凸显出他的野心勃勃和冒险精神。

  “我对当时做出放弃一切、从零开始的决定感到自豪,并对祖国以及第二故乡——澳大利亚充满感激和热爱。”周华回忆起当时的选择时这样说,“很小的时候,我就养成了一种极强烈的自信,而且永不言败。这种近乎天成的自信,加上敢做他人不愿做之事的勇气,使我在人生中取得了一些成果,得以建立起了自己的财富王国。而对我来说,这一切都归功于我们在中国成长过程中学到的坚持不懈的精神以及澳洲社会为我们提供的这种可能性。”

  “如果我们把每一天的工作当成追求梦想的一部分,那我们的工作就会变得有意思得多。”在周华的发展道路上,梦想一直都是远方的灯塔,坚定清晰地指引着他。经过7年的打拼,他并没有因为小有成就而满足。

  周华对于梦想和成功的执著是他成功的关键,他始终理智而清醒,不会因为小有成就而停止追求的脚步,甚至不惜舍弃巨大成就,选择归零,重新朝着自己的梦想前进。周华在不断刷新创业的“履历”。善于梦想的周华也为他的亚太集团设立了一连串的“梦想”,其中“亚太梦想”的最后一个环节是,通过慈善回馈社会,帮助普通人成功和致富。

  “人生最大的风险是不冒任何风险”

  “很多人回避风险,而成功人士则会分析风险。”周华说,善于分析风险并拥有驾驭风险的能力使他在创业路上稳步前进。

  2009年12月14日,寒风刺骨。为了听周华的励志报告,北京大学光华管理学院的阳光报告厅座无虚席。周华诚恳地对大学生们说:“不论从事哪个行业,干什么工作,只要你是出类拔萃的,顶尖的,社会都会向你致敬。”“目标一旦设定,你若是认真的,就要想方设法去实现,只要是你能想到而又坚信的事情,就一定能做到。”

  对于大部分大学生来说,将来如何挣钱是困扰他们的重要问题。“要挣多少钱,是由你自己来决定的,如果你自己不定,别人就要给你决定了。”周华说。

  周华意识到,传统教育形式固然很重要,但对年轻人在领导风范、目标设定、人际交流、赚钱与投资方面的培养还略有不足。为青年人提供创业教育,成为周华的另一个目标,他希望带领更多的中国青年成为企业家,为更多的同胞提供创业机会。

  如今,俞敏洪和周华在大学时代的愿望早已“提前超额”实现。俞敏洪拥有的资产早已不知道可以买多少辆自行车,而周华也开着崭新的宾利,在悉尼大街上行驶。2009年相聚,他们又开始谈论新的“梦想”——创办一个成功学院,俞敏洪负责培训语言,周华负责教授成功的方法。

  展望“波音737时代”

  周华是一个永不止步的人,他总是在想,“下一个目标是什么?”

  虽然他早已达到初来澳洲创业时岁入百万的梦想,他的财富王国亚太集团的事业也稳步发展,但他又有了新的梦想:那就是把亚太集团建成为价值10亿澳元甚至百亿澳元的跨国企业。

  这是一个大胆的宣言,但周华却不惮于将这样大胆的宣言公之于众,在他看来,10亿澳元只是100个百万元。“我早已在玩百万元、千万元的生意游戏了,只需把1000个百万元聚敛起来并留住就可以了。”

  周华是一个敢冒风险的企业家,但是在没有经营和管理过一个迅速成长的大企业的情况下,他清醒地认识到不能带领一个企业冒风险,更不能把公司员工的饭碗和前途当儿戏,他为自己找到一位导师,一位曾经成功经营过10亿澳元公司的前总裁,为自己的发展和企业长远规划做顾问。而随着公司的发展,周华更是计划将业务扩展至主流社会以及海外,最终成为一个跨国地产投资服务平台

一个鞋王的成功之路

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